Cadastrul

Pentru a avea la dispoziţie o imagine de ansamblu a teritoriului administrativ şi a se evita operatiunea anevoioasa de asamblare a tuturor foilor planurilor cadastrale componente atunci cand este necesar a se analiza probleme de ordin general, s-a recurs la masura introducerii printre documentele cadastrului general şi a planului cadastral de ansamblu. Planul cadastral de ansamblu cuprinde intreg teritoriul administrativ in cel mult patru foi şi se intocmeste la scarile 1:10.000, 1:25.000 sau 1:50.000, prin micsorarea corespunzatoare a foilor planului cadastral.
In lucrarile de carto-editare a planului cadastral se efectueaza o selectare şi generalizare a elementelor de continut ale planurilor cadastrale, astfel incat continutul planului cadastral de ansamblu sa fie usor de citit şi urmarit.
Dintre elementele principale de continut ale planului cadastral de ansamblu se subliniaza urmatoarele: hotarele administrative şi pozitia bornelor de hotar, limitele intravilanelor cu denumirile lor, apele curgatoare şi lacurile, padurile, delimitarea şi numerotarea cadastrala a tuturor tarlalelor, delimitarea exploatatiilor agricole şi islazurilor, in intravilane delimitarile cvartalelor cu numerele cadastrale, terenurile apartinand domeniului public (parcuri, terenuri de sport, cimitire), sediile primariei, scolilor, oficiilor, politiei şi ale altor institutii publice.
Nu se trec pe planurile cadastrale de ansamblu parcelele şi corpurile de proprietate ale persoanelor fizice, dar in contururile tarlalelor şi cvartalelor se inscriu cifrele de inceput
si sfarsit ale parcelelor (corpurilor de proprietate) cuprinse.
Deosebit de continutul aratat, planul cadastral de ansamblu trebuie sa mai contina urmatoarele:
- denumirea teritoriului administrativ şi a judetului (pe prima plansa, in partea de sus cu litere avand inaltimea de 15 mm, iar pe celelalte planse in partea de jos, cu litere avand inaltimea de 3 mm);
- scara de intocmire ( scrisa pe toate plansele in partea de jos cu litere de 3 mm inaltime);
- schema de dispunere a foilor planului cadastral de ansamblu dar şi a foilor planurilor cadastrale componente, hasurandu-se caroul de pe schema care se refera la foaia in cauza a planului cadastral de ansamblu;
- directia nordului geografic ( in cazul cand reteaua cartografica nu este orientata spre nordul geografic);
- denumirea institutiei care a intocmit planul cadastral de ansamblu.

Birou de carte funciară - compartiment auxiliar al judecătoriei, care are ca obiect de activitate înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile.

Cadastru general - sistemul unitar şi obligatoriu de evidentă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor corpurilor de proprietate, indiferent de destinatie şi de proprietar, de pe întreg teritoriul tării.

Carte funciară -sistem de publiciate imobiliară întemeiat pe identificarea cadastrală a imobilelor.

Cadastre de specialitate - subsisteme de evidentă şi inventariere sistematică din punct de vedere tehnic şi economic a bunurilor imobile, specifice unor domenii de activitate, cu scopul administrării lor rationale. Dintre acestea se disting:

Codificare cadastrală - operatiunea prin care se atribuie numere identificatoare (coduri) de recunoastere unică a corpurilor de proprietate în raport cu proprietarul.

Corp de clădire - parte componentă a unei clădiri, delimitată după următoarele criterii:

Categorie de folosintă a terenului - caracterizare codificată din punct de vedere al destinatiei terenului în functie de scopul pentru care este utilizat (agricol, silvic, construcții, căi de comunicatii, exploatare minieră, etc.)

Constructie - o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construită cu o utilizare distinctă pentru proprietar, care apartine unei persoane sau mai multor persoane, în indiviziune. Aceasta poate fi o clădire întreagă sau părti dintr-o clădire, cu una sau mai multe intrări. Fiecare intrare are o adresă. Adresa este identică cu cea a intrării.

Corp de proprietate - una sau mai multe parcele alipite, aparținând aceluiasi proprietar.

Delimitarea cadastrală a unitătii administrativ-teritoriale - lucrare distinctă la introducerea cadastrului la nivelul unitătii administrativ-teritoriale , constând în: constituirea conform legii a comisiei, parcurgerea întregului traseu al hotarului unitătii administrativ- teritoriale, stabilirea punctelor de hotar caracteristice pe linia de hotar sau pe limita intravilanului şi marcarea lor cu borne, determinarea coordonatelor acestora, întocmirea actelor şi documentatiei tehnice de delimitare.

Drept real - dreptul absolut, adică opozabil tuturor, pe care titularul îl exercită direct asupra bunului, fără a fi necesară interventia altor persoane.

Drept de proprietate privată - drept apartinând numai persoanelor fizice care îsi pot exercita, asupra imobilelor din proprietatea privată, toate prerogativele dreptului de proprietate, adică posesia, folosinta şi dispozitia din putere proprie şi în interesul satisfacerii nevoilor personale.

Drepturile reale imobiliare principale - drepturi care au o existentă de sine stătătoare în raport cu alte drepturi reale sau de creantă.

Drepturi reale imobiliare accesorii -drepturi reale imobiliare care servesc ca o garantie reală a unor drepturi de creantă şi au o existentă juridică subordonată drepturilor reale imobiliare principale. Din acestea fac parte: ipoteca, amanetul şi unele privilegii imobiliare.

Detinători de terenuri - titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori ori detinători precari.

Entităti de bază ale sistemului de evidentă a cadastrului general - parcela, constructia şi proprietarul.

Extravilanul unitătii administrativ-teritoriale - partea din unitatea administrativ-teritorială cuprinsă în afara intravilanului, delimitată cadastral potrivit legii.

Fond funciar - totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinatie, de titlurile pe baza cărora sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al unui judet, al României, etc.).

Imobil - parcelă de teren cu sau fără constructii.

Intravilanul unitătii administrativ-teritoriale - partea din unitatea administrativ-teritorială, legal delimitată, destinată construirii şi habitatiei.

Numerotare cadastrală - operatiunea prin care se atribuie, după anumite reguli, numere de ordine (numere cadastrale) corpurilor de proprietate şi parcelelor din cadrul unei unităti administrativ-teritoriale.

Numerotare topografică (în cadastru) - operatia prin care se atribuie numere de ordine punctelor caracteristice ale contururilor.

Parcelă - suprafata de teren situată într-o unitate administrativ-teritorială pe un amplasament bine stabilit , având o singură categorie de folosintă şi apartinând unui proprietar sau mai multor proprietari, în indiviziune. Din punct de vedere economic, o parcelă poate avea mai multe subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscală este o portiune a parcelei având aceeasi clasificare calitativă.

Publicitate imobiliară - sistem de înscriere în documente publice a corpurilor de proprietate împreună cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii şi posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliară se realizează prin cartea funciară.

Partidă cadastrală - suma corpurilor de proprietate care apartin aceluiasi proprietar în cuprinsul unei unităti administrativ-teritoriale (comună, oras sau municipiu).

Plan topografic - reprezentare conventională, în plan, analogică sau digitală, a unei suprafete de teren, într-o proiectie cartografică şi într-un sistem de referintă. În România planul topografic se întocmeste în Sistemul de proiectie Stereografic 1970 şi în Sistemul de referintă Marea Neagră 1975.

Plan cadastral de bază - plan tematic întocmit pentru nevoile cadastrului general, pe care sunt redate detaliat, pozitia şi numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate şi parcelelor, categoriile de folosintă a terenurilor şi constructiile permanente.

Plan cadastral de ansamblu - produs derivat obtinut prin generalizarea conținutului planului cadastral de bază. Se întocmeste, de regulă, pentru o unitate administrativ-teritoriale şi contine reprezentarea hotarului, a limitelor intravilanelor şi denumirile acestora, principalele detalii liniare, elemente de toponimie, denumirile teritoriilor administrative vecine.

Proprietar - persoană fizică sau juridică titulară în exclusivitate sau în indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus înscrierii.

Posesor - persoană fizică sau juridică care detine numai posesiunea şi folosinta din dezmembrămintele dreptului de proprietate.

Punctul geodezic (PG) - elementul din reteaua geodezică materializat în teren, pozitionat prin coordonate în sistemele de referintă oficiale, inventariat după număr/denumire şi cu fisă de descriere.

Registru cadastral - documentul principal al cadastrului general, prin care se sistematizează datele cadastrale pentru evidentierea distinctă în cadrul unitătii administrativ-teritoriale a situatiei corpurilor de proprietate şi proprietarilor, precum şi a situatiilor centralizatoare pe destinatii ale terenurilor, grupelor de proprietari, intravilan - extravilan, etc.

Retea geodezică (RG) - totalitatea punctelor determinate într-un sistem unitar de referintă, cuprinzând reteaua de triangulatie- trilateratie (RTT), pentru pozitionarea în plan şi reteaua de nivelment şi gravimetrie (RNG) pentru pozitionarea altimetrică.
Reteaua de triangulatie- trilateratie (RTT) este formată din puncte situate pe o anumită suprafată , încadrate în retele geometrice compacte în care s-au efectuat determinări astronomice şi /sau directii azimutale, distante zenitale şi lungimi de laturi, pe baza cărora s-au calculat coordonatele punctelor în sistem unitar de referintă.

Sector cadastral - diviziune tehnică cadastrală a unitătii administrativ-teritoriale, delimitată de detalii liniare (căi de comunicatie, ape, diguri, etc.), care nu suferă modificări curente şi care cuprinde mai multe bunuri imobile alipite.

Sistemul informational al cadastrului - organizarea de baze de date grafice ssi alfanumerice de evidentă tehnică, economică şi juridică referitoare la corpurile de proprietate şi la proprietarii acestora.

Schita corpului de proprietate - documentul grafic ce se întocmeste odată cu completarea fisei corpului de proprietate, la o scară convenabilă, pe care se înscriu datele de localizare şi de identificare a corpului de proprietate, categoriile de folosintă a parcelelor, constructiile, precum şi vecinătătile acestora.



Cadastrul general si publicitatea imobiliara
Potrivit Legii nr.7/1996 cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar.
Entitatile de baza ale acestui sistem sunt parcela, constructia si proprietarul. Cadastrul general se organizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale: comuna, oras, municipiu, judet si la nivelul intregii tari.

Prin sistemul de cadastru general se realizeaza:
a) identificarea, inregistrarea si descrierea, in documentele cadastrale, a terenurilor si a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinatori legali de terenuri si de alte bunuri imobile, in vederea asigurarii publicitatii si opozabilitatii drepturilor acestora fata de terti;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a obligatiilor fiscale ale contribuabililor.

METODA. Functia tehnica a cadastrului general se realizeaza prin determinarea, pe baza de masuratori, a pozitiei configuratiei si marimii suprafetelor terenurilor pe destinatii, categorii de folosinta si pe proprietari, precum si ale constructiilor. In cadrul functiei economice a cadastrului general se evidentiaza destinatia, categoriile de folosinta a parcelelor, precum si elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile. Functia juridica a cadastrului general se realizeaza prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate si prin publicitatea imobiliara. La nivelul unitatilor administrativ-teritoriale – comuna, oras si municipiu – lucrarile tehnice de cadastru constau in: stabilirea, potrivit legii, si marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor unitatii administrativ-teritoriale respective; marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localitatilor, potrivit legii;
c) identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar; masurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecarei unitati administrativ-teritoriale, specificandu-se destinatia, categoria de folosinta si proprietarul sau, dupa caz, posesorul acestora. Pentru terenurile ocupate de constructii, curti, precum si pentru terenurile cu alte destinatii, situate in intravilan sau in extravilan, se vor specifica, pe baza datelor furnizate de cadastrele de specialitate, categoriile de folosinta a terenurilor, incadrarea acestora pe zone in cadrul localitatii, respectiv pe clase de calitate;
d) inregistrarea litigiilor de hotare, in cazul neintelegerilor intre proprietarii si/sau posesorii invecinati;
e) masuratori pentru realizarea si actualizarea planurilor cadastrale.

Documentele tehnice principale ale cadastrului general, care se vor intocmi la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al parcelelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor si domiciliul acestora;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) registrul corpurilor de proprietate;
e) fisa centralizatoare, partida cadastrala pe proprietari si pe categorii de folosinta;
f) planul cadastral.

Detinatorii de bunuri imobile sunt obligati sa permita accesul specialistilor pentru executarea lucrarilor de cadastru, sa admita, in conditiile legii, amplasarea, pe sol sau pe constructii, a semnelor si semnalelor geodezice si sa asigure zonele de protectie a acestora. Planul cadastral contine reprezentarea grafica a datelor din registrele cadastrale, referitoare la terenurile si constructiile din cadrul unitatilor administrativ-teritoriale – comune, orase si municipii – si se pastreaza la oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie. Registrele si planurile cadastrale vor sta la baza completarii sau, dupa caz, a intocmirii evidentei privind publicitatea imobiliara. O copie a acestora se pastreaza la biroul de carte funciara.

PUBLICITATEA IMOBILIARA. Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile de cadastru si publicitate imobiliara, pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora. Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localitati, apartinand aceluiasi proprietar, formeaza corpul de proprietate ce se inscrie in cartea funciara. Mai multe corpuri de proprietati, de pe teritoriul aceleiasi localitati, apartinand unui proprietar, formeaza partida sa cadastrala ce se inscrie in aceeasi carte funciara.

REGISTRU CADASTRAL. Cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc, impreuna, registrul cadastral de publicitate imobiliara al acestui teritoriu, ce se tine de catre biroul de carte funciara al judecatoriei in a carei raza teritoriala de activitate este situat bunul respectiv. Acest registru se intregeste cu un registru special de intrare, cu planul de identificare a imobilelor, cu repertoriul imobilelor, indicand numarul cadastral al parcelelor si numarul de ordine al cartilor funciare in care sunt inscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor si cu o mapa in care se vor pastra cererile de inscriere, impreuna cu un exemplar al inscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse inscrierii.

COMPUNERE. Cartea funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si din trei parti, Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, Partea a II-a, referitoare la inscrierile privind dreptul de proprietate, Partea a III-a, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini. Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a incheiat in forma autentica. Radierea inscrierii dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale se va face in temeiul actului care exprima consimtamantul titularului la stingerea lor, cu exceptia drepturilor care se sting la implinirea termenului mentionat in inscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor.

Modificarea continutului unui drept ce greveaza un drept real imobiliar se inscrie, daca legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobandirea si stingerea drepturilor reale.

Inscrierea unui drept se poate efectua numai:
a) impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii sale, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amîndouă înscrierile se cer deodată.

Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii.

Acte necesare pentru a obţine numărul cadastral şi înscrierea în Cartea Funciară:

  • Acte de proprietate (COPII LEGALIZATE):
  • contract de construire sau vanzare-cumparare + proces verbal
  • sentinta de iesire din indiviziune
  • sentinta de partaj
  • sentinta de constatare a dobandirii dreptului de proprietate pentru teren
  • sentinta de constatare a unei vanzari
  • Titlu de proprietate emis in baza Legii 18/1991
  • Certificat de mostenitor
  • Dovada achitarii integrale - original
  • Certificat fiscal (nu mai vechi de 3 zile)
  • Certificat de casatorie - copie legalizata (in cazul in care nu este mentionat numele sotiei in act)
  • Copii acte de identitate proprietari (copie xerox)
  • schita imobilului (la apartamente daca exista)